Erfbelasting over een woning, wat je betaalt en wie de woning erft

Als er een woning in een nalatenschap zit, komen er al snel twee vragen naar boven: hoeveel erfbelasting moet je betalen en wie mag er straks beslissen wat er met de woning gebeurt? Die twee onderwerpen hangen nauw met elkaar samen. Niet alleen de waarde van de nalatenschap telt, maar ook jouw relatie tot de overledene en het deel dat jij daadwerkelijk erft.

Ben je nog bezig om eerst overzicht te krijgen over testament, erfgenamen, lopende lasten en de woning zelf? Dan helpen de eerste stappen na het overlijden van je ouders je om die praktische zaken op volgorde te zetten. Hieronder richt ik me specifiek op de erfbelasting en de verdeling van de woning.

Wat bepaalt hoeveel erfbelasting je betaalt over een woning

Voor de erfbelasting wordt bij een woning in principe gekeken naar de WOZ-waarde en niet naar de uiteindelijke verkoopprijs. Er is daarbij een gunstige keuzeregel. Erf je een woning in 2026, dan mag je voor de aangifte kiezen tussen de WOZ-waarde van 2026 en die van 2027. Je mag de laagste van deze twee waarden gebruiken.

Is de WOZ-waarde van het volgende jaar nog niet bekend wanneer je aangifte doet? Dan gebruik je eerst de waarde van het jaar van overlijden. Blijkt de WOZ-waarde van het daaropvolgende jaar later lager, dan kun je daar alsnog rekening mee laten houden.

Let daarnaast op een belangrijk verschil: de WOZ-waarde van de woning is niet automatisch hetzelfde als de waarde van jouw erfenis. Een hypotheekschuld en andere schulden van de nalatenschap kunnen namelijk van de bezittingen worden afgetrokken.

Vrijstellingen erfbelasting 2026, hoeveel blijft belastingvrij

Voordat er belasting wordt geheven, geldt eerst een vrijstelling. Die hangt af van je relatie tot de overledene

• Echtgenoot, geregistreerd partner of samenwonende partner: € 828.035
• Kind, pleegkind of stiefkind: € 26.230
• Kleinkind: € 26.230
• Ouder: € 62.110
• Kind met een beperking: € 78.671, wanneer aan de voorwaarden van de Belastingdienst wordt voldaan
• Achterkleinkind: € 2.769
• Andere erfgenaam, bijvoorbeeld een broer, zus of vriend: € 2.769

Deze vrijstelling geldt per erfgenaam voor wat die persoon uit de totale nalatenschap verkrijgt. Erft een kind bijvoorbeeld niet de hele woning maar slechts een deel van de nalatenschap, dan wordt de erfbelasting dus ook over zijn of haar eigen erfdeel berekend.

Tarieven erfbelasting 2026, wat betaal je over het bedrag daarboven

Over het deel boven de vrijstelling betaal je erfbelasting in twee schijven, met een grens bij € 158.669 (bedragen 2026):

• Partner en kinderen: 10% tot € 158.669, 20% daarboven
• Kleinkinderen en verdere afstammelingen: 18% tot € 158.669, 36% daarboven
• Overige erfgenamen, zoals broers, zussen of derden: 30% tot € 158.669, 40% daarboven

Een voorbeeld maakt de berekening duidelijker. Stel dat één kind als enige erfgenaam een woning erft met een WOZ-waarde van € 450.000. Er is geen hypotheek, geen ander vermogen en er zijn voor dit vereenvoudigde voorbeeld geen andere aftrekbare schulden.

Na aftrek van de vrijstelling van € 26.230 resteert € 423.770 waarover erfbelasting wordt berekend. Over de eerste € 158.669 geldt voor een kind in 2026 een tarief van 10%. Dat is € 15.866,90. Over de resterende € 265.101 geldt het tarief van 20%, oftewel € 53.020,20. In dit vereenvoudigde voorbeeld komt de erfbelasting daarmee uit op ongeveer € 68.887.

Zijn er meerdere erfgenamen, een hypotheek, spaargeld of andere bezittingen en schulden? Dan ziet de berekening er anders uit. Laat daarom altijd controleren wat in jouw specifieke nalatenschap van toepassing is.

Wie erft de woning? De wettelijke verdeling in het kort

Is er geen testament en laat de overledene een echtgenoot of geregistreerde partner én kinderen achter? Dan geldt in beginsel de wettelijke verdeling. De langstlevende echtgenoot of geregistreerde partner krijgt de goederen uit de nalatenschap, waaronder de woning, en neemt de schulden voor zijn of haar rekening. De kinderen blijven erfgenaam, maar krijgen ieder een geldvordering ter grootte van hun erfdeel.

Die vordering is normaal gesproken pas opeisbaar wanneer de langstlevende ouder overlijdt. Er zijn uitzonderingen, bijvoorbeeld bij faillissement of schuldsanering. De kinderen kunnen over hun erfdeel wel erfbelasting verschuldigd zijn, ondanks dat ze het geld nog niet daadwerkelijk ontvangen.

Is er geen langstlevende partner en zijn meerdere kinderen erfgenaam, dan kan de woning onderdeel worden van een gezamenlijke nalatenschap. Beslissingen over de woning vragen dan om goede afstemming tussen de erfgenamen. Wie mag handelen, is er een executeur en wat willen jullie uiteindelijk met de woning doen?

In mijn stappenplan voor het verkopen van het huis na het overlijden van je ouders leg ik uit hoe je die praktische keuzes op volgorde zet. Controleer daarnaast altijd of er een testament is, omdat daarin een andere verdeling of een executeur kan zijn aangewezen.

Woonde de overledene ongehuwd samen? Dan werkt dit anders. Een samenwonende partner erft volgens het wettelijke erfrecht namelijk niet automatisch. Een testament, samenlevingscontract of verblijvingsbeding kan daarom grote invloed hebben op wat er met een gezamenlijke woning gebeurt. Kijk dus altijd eerst welke afspraken juridisch zijn vastgelegd voordat je ervan uitgaat dat de woning automatisch naar de achterblijvende partner gaat. 

Wat dit betekent voor de verkoop van de woning

Bij een overlijden in 2026 ligt de uiterste inleverdatum voor de aangifte erfbelasting 20 maanden na de overlijdensdatum. Dat is aanzienlijk langer dan bij overlijdens in eerdere jaren. Zie die termijn alleen niet als een termijn waarbinnen je de woning moet verkopen. De aangifte en de keuze wat je met het huis doet, zijn twee verschillende zaken.

Je kunt dus eerst afwegen of je de woning wilt aanhouden, een mede-erfgenaam wilt uitkopen of toch wilt verkopen. Besluit je dat laatste, dan help ik je bij het huis verkopen na een erfenis, inclusief de afstemming tussen erfgenamen en de verkoop van de woning.

Van de nalatenschap naar een besluit over de woning 

Mijn naam is Marieke Boogaard. Voor de berekening van erfbelasting en juridisch advies verwijs ik je naar een notaris of fiscalist. Mijn rol begint bij de woning zelf. Ik help je bepalen wat deze op de huidige woningmarkt waard is, welke verkoopstrategie daarbij past en hoe je het traject praktisch organiseert wanneer meerdere erfgenamen betrokken zijn.

De marktwaarde die ik voor een verkoop bepaal, is daarbij iets anders dan de WOZ-waarde die voor de erfbelasting wordt gebruikt. Wil je eerst weten wat verkoop op dit moment ongeveer kan opleveren? Dan kan een gratis waardebepaling van de woning een logische eerste stap zijn.

Wil je jouw situatie eerst rustig bespreken? Neem dan gerust contact met me op.